اگر تصمیم دارید که شغل مشاور املاک را انتخاب کنید باید بدانید، راه پرفراز و نشیبی در انتظار شماست و برای رسیدن به موفقیت و درآمد بالا باید بسیار تلاش کنید. اگر هم مشاور املاک هستید و در این زمینه مشغول به فعالیت می باشید، باید به این نکته توجه کنید که همیشه راهی برای بهتر شدن شما وجود دارد. پای صحبت های محمد اسحقی شادباد یکی از پیشکسوتان این شغل رفتیم که با بیش از ۲۰ سال سابقه در کار املاک از کمبودها و کاستی های این شغل برایمان گفت، کمبودهایی که برای غیر املاکی ها لمس آن کمی مشکل هست. –        لطفا برای خوانندگان ما در خصوص املاکی یا بنگاه داری توضیح دهید تا خوانندگان ما  بیشتر با این شغل آشنا شوند؟ یک مشاور املاک شخصی است که نماینده فروشنده یا خریدار املاک و مستغلات است. اگر چه ممکن است یک کارگزار به شکل مستقل هم کار کند، اما مشاوران معمولا تحت پوشش یک کارگزار مجاز، به عنوان نماینده مشتریان کار میکنند. کارگزاران و مشاوران، از طرف دولت( اتحادیه مشاورین املاک)  مجوز دارند که در خصوص قراردادهای فروش مذاکره کنند و اسناد لازم برای انعقاد تراکنش های ملکی را مدیریت نمایند. در نگاه اول ممکن است به نظر برسد که وظیفه یک مشاور املاک دلالی و خرید و فروش ملک است! اما اگر دقیق تر به قضیه نگاه کنیم متوجه خواهیم شد که وظیفه اصلی یک مشاور املاک فراتر از یک دلال ساده است؛ چرا که هر مشاور املاکی باید با یادگیری و آموزش موارد مورد نیاز در این حیطه، به یک متخصص تبدیل شده و مشاور و راهنمای فروشنده و خریدار در تمام مراحل خرید و فروش ملک باشد. امروزه مشاور املاک به یک شغل حرفه ایی تبدیل شده لذا یک مشاور املاک باید روابط اجتماعی قوی ای داشته و در روابط اجتماعی خود خوب ظاهر شود. حرفه  مشاور املاک بسیار  مقدس است بشرطی که فعالان در این حرفه از دروغ گویی پرهیز نموده و صداقت و راستی ملاک  عمل آنها باشد و  بایستی مشاوران املاک بهترین واسطه و  امین مردم فی ما بین خریدار و فروشنده باشند. –

داشتن صداقت و امانتداری در مشاور املاک چه اهمیتی دارد؟

ببیند مثلا شخصی سی سال یا چهل سال شبانه روز تلاش کرده و با قناعت و کم خرجی دارائی هایش را جمع کرده تا بتواند برای خاطر آرامش روح، روان، امنیت روانی و اجتماعی خود و خانواده اش سرپناهی تهیه نموده و از اجاره نشینی و سال به سال از این خانه به آن خانه نقل مکان کردن رهایی پیدا نماید و یا بلعکس فردی سرمایه مادی وی خانه هست و در صدد تعویض آن می باشد اگر مشاوره مناسبی به وی داده نشود اسباب بی خانمانی وی فراهم خواهد شد، مشاوران املاک همانگونه که از اسم آن مشخص هست باید مشاوری صادق و امین باشند نه اینکه خدای نکرده سو استفاده کرده و اطلاعات غلط در اختیار خریدار یا فروشنده بگذارد   درسته که بزرگترین واسطه  خداست و ناظر بر رفتار و کردار همه هست، ولی اگر خیانتی در کار  باشد و مشتری متضرر شود صد در صد خیری در  کار و سود آن نخواهیم برد . –

شرایط ورود به این حرفه چگونه هست؟

برای راه اندازی دفتر مشاور املاک مانند هر حرفه دیگری باید ابتدا به دنبال مجوز های لازم برای فعالیت باشید تا بتوانید با اطمینان بیشتری مشغول به کار شوید. برای دریافت مجوز ها نیز می بایست مهارت های کافی را کسب کرده تا بتوانید برای مراحل بعدی اقدام کنید. اتحادیه مشاورین املاک برای افراد متقاضی دوره هایی تخصصی به منظور افزایش مهارت های آنها در نظر گرفته است که افراد بایستی پیش از دریافت مجوز های لازم این دوره ها را سپری کرده و پس از آن اقدامات لازم را انجام دهند.(البته در تبریز کمی در مباحث آموزشی کمبودهایی داریم). حرفه مشاور املاک در حالی که فعالیتی ساده به نظر می رسد نیاز به مهارت هایی دارد که اگر فردی بدون داشتن آنها به این حرفه وارد شود نه تنها درآمدی کسب نخواهد کرد بلکه پس از مدتی ناگزیر به تغییر شغل خواهد بود. در این میان اتحادیه مشاورین املاک اقدام به وضع قوانینی کرده است که افراد متقاضی بایستی ابتدا مهارت های لازم را با گذارندن دوره هایی کسب کرده و سپس طی آزمون های مشخص پروانه تخصصی به آنها تعلق خواهد گرفت و در مجموع برای دریافت مجوز مشاور املاک بایستی مراحلی چون درخواست کتبی متقاضی، ثبت درخواست و اخذ کد رهگیری، بازدید از ملک تعیین‌ شده توسط گروه بازرسی اتحادیه، ارائه مدارک برای تعیین وضعیت ملک، تائید صلاحیت اداره اماکن نیروی انتظامی، ارائه مدارک برای تایید صلاحیت فرد و سوابق او، تکمیل پرونده مجوز آژانس املاک، بررسی پرونده صلاحیت متقاضی توسط رئیس یا نایب‌رئیس اتحادیه مشاورین املاک،دریافت جواز کسب و تحویل آن به متقاضی را انجام داده و بعد از طی مراحل فوق باید شرایط لازم برای تاسیس دفتر املاک را داشته باشد که شرایط اولیه چون داشتن حداقل ۱۸ سال سن، متاهل باشد،حداقل مدرک  تحصیلی دیپلم ،گذراندن دوره سربازی و یا داشتن معافیت(ویژه آقایان)،گذراندن دوره های آموزشی،دریافت تاییدیه حضور در دوره ها را داشته باشد و بعد از طی کردن این موارد بایستی مراحل دریافت مجوز برای مشاور املاک را که خود پروسه مهمی هست طی نماید. اما گام اول که برای گرفتن پروانه، بسیارحائز اهمیت هست عدم سو پیشینه می بشاد که اگر فرد متقاضی پرونده کیفری داشته باشد به هیچ عنوان پروانه فعالیت صادر نخواهد شد . –        در شهر تبریز چه تعداد مشاور املاک وجود دارد؟ در تبریز حدود ۷ هزار دفتر املاک مجوز فعالیت دارند که اکثریت آنها فعال است –        با وجود این تعدا مشاور املاک،چرا بدبینی در مردم نسبت به این شغل وجود دارد؟  بخاطر تعداد معدودی از مشاورانی  که کارشان را بدرستی انجام نمی دهند. تعدا کمی از این بظاهر مشاور املاک که کارشان کلاهبرداری و سواستفاده از اعتماد مردم هست و کار این تعداد قلیل باعث شده حتی در دادگاه هم پروانه کسب مشاور املاک برای ضمانت مورد قبول قضات نیست زیرا بخاطر این تعداد کم بظاهرمشاور املاک ولی سود جو،  مشاورین صادق و امین در حوزه املاک زیر سوال رفته اند . نبود قوانین حمایتی از مشاورین املاک در قوانین صنفی وحقوقی وعدم وجود سیستم یکپارچه کارشناسی و قیمت گذاری از مشکلات بنگاه داران است. با توجه به سیاستهای غلط در گذشته در واگذاری پروانه مشاوران یا همان بنگاه املاک به افراد بی سواد و یا فاقد صلاحیت اخلاقی و یا افراد دو شغله که اغلب کارمند ادارات و شرکت ها می باشند باعث شده که نگاه مردم به این حرفه مثبت نباشد و با دید دیگری نگاه کنند، اما افرادی که تنها از این راه امرار معاش می کنند نسبت به کارشان حساس هستند و با وسواس بیشتری نسبت به شغلشان عمل می کنند.   –

برای حل این مشکل چه تدابیری لازم هست ؟

متاسفانه در چند سال اخیر معاملات مسکن رشد کاذبی داشته و باعث جذب افراد خاص به ویژه جوانان بیکار و بی تجربه و بازنشستگان بعنوان دلال به این حرفه شده است در  اتحادیه مشاورین املاک  با هیئت امنا و هیئت مدیره طی جلسه هایی که برگزار شده و حتی از جناب آقای دادستان و  آقای  خلیل اللهی و معاونتشان درخواست داریم در این مورد تجدید نظر فرموده و در کلانشهر تبریز که بیشترین آمار املاک را دارد به محض اینکه هر دفتر املاکی که تخلفی را مرتکب شده و اگر هیئت مدیره تشخیص داد که ادامه فعالیت این واحد جایز نیست،پروانه آن مشاور را باطل کرده تا مابقی املاک زیر سوال نرود و بنوعی باید تلاش کنیم تا حیثیت از دست رفته را احیا نماییم . اگرچه بیش از ۷۰سال است که صنف دلالی با قانون دلالی در قالب قانون تجارت تحت عنوان ” قانون دلالی “پا  به عرصه  ظهور گذاشته است ولی نگاهی عمیق ودقیق وکوتاه بر شیوه فعالیت این صنف ، امری ضروری است چراکه ریشه بسیاری از مشکلات کنونی این صنف را می توان  از دل همین  قوانین متعدد ، ناقض و گاها ً متضاد جستجو کرد ویافت، بی توجهی به نیازهای جدید صنعت ساختمان توسط اتحادیه واعضای فعال در این صنف ، عدم شناخت درست سازمان ها وارگان های بالاسری از این صنف، عدم نظار ت دلسوزانه و مؤثر بر نحوه فعالیت های این صنف، ضعف در  بازرسی  های پیوسته توسط اداره ثبت اسناد واملاک از این صنف، ضعف در تحلیل و آسیب شناسی این صنف توسط مقامات قضایی ، ثبتی ، امنیتی و سایر ارگان های بالاسری این صنف، بی توجهی قانون گذاران فعلی ومقامات دولتی نسبت به استعداد رانت جویی ورانت خواهی و… این صنف ، عدم توجه به آموزش های جدی و مؤثر حقوقی، ثبتی، قوانین مرتبط ( برای فعالیت در این صنف ضروری است  ۱۶ قانون مرتبط با  فعالیت صنفی ، معاملاتی و … را یک فعال صنفی اشراف داشته باشد) و عدم شناخت تالی فسادهای فراوان موجود در این صنف با توجه به فعالیت های سنتی این صنف  و… .   –

یک مشاور املاک خوب باید چه خصوصیاتی داشته باشد؟ بایستی راستگو، درستکار ، امین و در کارش صداقت داشته باشد –

چگونه می توان این خصوصیات را تشخیص داد؟

از سابقه کار مشاور املاک و خوشنامی فرد می توان به صداقت و درستکاری آن مشاور پی برد. وقتی که دفتر مشاوراملاک سال ها در یک مکان مشخصی فعال هست، مطمئن باشید که صداقت در کارش بوده که توانسته است سال ها با موفقیت این شغل را ادامه دهد  اگر هم جدیدا وارد این جرگه  شده  میتوان از دوستانی که سال ها در این حرفه غعالیت دارن پرس و جو نمود تا شناختی از ایشان بدست آوریم.   در بین صحبت هایتان از عدم وجود نگاه مثبت به این حرفه سخن گفتید،چرا در قوه قضاییه نسبت به مشاوران  املاک دید مثبتی ندارند و آیا ارگانی،گروه‌ی یا اتحادیه ای هستد که از مشاوران املاک حمایت کنند ؟  در خصوص حمایت از این قشر مظلوم باید به عرض برسانم که متاسفانه خیر حمایت نمی شود و چون در اتحادیه با متخلفین برخورد قاطعی انجام نمی شود و به نوعی میتوان گفت برخی مواقع بیش از حد مدارا می شود. در حالی که اگر تخلفات مشاوران املاک را به دادستان منعکس کنند تا پروانه شان باطل شود برای مشاوران املاک دیگری که کارشان مشکل دارد، درس عبرتی می شود تا متوجه قضیه شده و کار های منفی شان را کنار بگذارند و این کار باعث می‌شود تا اعتماد عمومی به این صنف بیشتر شده و اعتبار مشاورین املاک زیاد شود و  بنوعی پروانه کارمان اینقدر بی اعتبار نباشد   –

به نظر شما اتحادیه چقدر در اعتباری که برای مشاورین املاک از دست رفته می تواند کارساز و موثر  باشد؟

اتفاقاً به نکته بسیار مهمی اشاره کردید و سوال زیبایی است به نظر بنده باید مشاوران املاک را به دسته های ۱۰۰۰ نفری  تقسیم بندی کرده و با دعوت در یک مجتمع و برایشان جلسات توجیحی گذاشته شود که اگر تخلفی در کارشان دیده شود برخورد قاطعی انجام خواهد شد و دیگر با هیچ کس تعارف نخواهیم داشت زیرا که  بخاطر ۳ یا ۴ درصد متخلف همه صنف زیر سوال نرود.   آیا در طول این ۲۰ سالی  که شما سابقه دارین از طرف اتحادیه کلاسهای توجیهی و یا آموزشی گذاشته شده است یا نه ؟ بله گذاشته اند و لی فقط در مورد قولنامه( تنظیم قولنامه و اختیارات قولنامه و …) ولی در مورد مشاورین املاک که چه وظایفی برعهده دارند و چه منعیاتی که نباید انجام دهند گذاشته نشده استو در کل بنوعی رفع تکلیف بوده تا آموزش تاثیر گذار .    شما بعنوان  یکی از پیشکسوتان این صنف از اتحادیه چه انتظاراتی دارید ؟ من به عنوان مشاور املاک با اتحادیه جدید که در مهر سال ۱۴۰۲ تشکیل خواهد شد  با هیئت مدیره  جلساتی خواهم داشت.  و اگر دوستان نیز صلاح بدانند همچنی اگر خود بنده نیز توفیق حضور داشته باشم و اگر هم بنا به صلاحدید دوستا خارج از گود در خدمات دوستان هیت مدیره جدید خواهم بود که طرح ها و پیشنهادات خود را به جهت اجرایی شدنو و بازیافت جایگاه واقعی این صنف اجام دهیم و همچنی کارگاه های آموزش مداوم و تخصصی نیز باید جزو برنامه های اولویت دار اتحادیه باشد و مشاوران املاک را در گروه های مختلف دریکی از سالن‌های اجلاس جمع‌ نموده و در موارد مختلف اخرین قوانین خرید و فروش، مشاوره و مسایل حقوقی آشنا نماییم تا از انجام کارهایی که برای یک مشارور املاک حرفه ایی مثل کاربر  گذاشتن در لای قول نامه و یا سود های نامتعارف که به آبرو و حیثیت فعالان صادق این صنف آسیب می رساند جلوگیری شود. چرا باید زمینی راکه برای مثال صد تومن خریده فردا ۵۰۰ تومن ب‌فروشد که هم موجب تورم و افزایش قیمت آن منطقه می شود و هم ظلم در حق خریدار می بشاد و هم املاک های دیگر زیر سوال نروند و اینگونه مجوز کسب و کارمان بی ارزشترین پروانه در اصناف نباشد، در صورتی که برای دریافت مجوز پروانه املاک خیلی زحمت کشیده و از  فیلترهای زیادی  رد می شویم تا پروانه فعالیت صادر شود. –

 آیا راهکار دیگری برای جلوگیری از بوجود آمدن این تخلفات به ذهن تان می رسد؟

بنظر بنده باید بین اعضا هیئتی تشکیل شود تا تشخیص بدهند و در گام اول شناسایی  مشاوران املاک درستکار و متخلف هستند و همچنین مورد تایید دادستانی و اماکن باشند تا این هیئت در سطح تبریز املاک متخلف را پیدا کرده و برخورد جدی با آنها داشته باشند. به عنوان مثال وقتی آپارتمانی به فروش میرسد صد در صد بابت مصالح آن هزینه شده و با توجه به افزایش قیمت مصالح امکان اینکه بیشتر از مبلغ پیشنهاد قبلی داده شود، زیاد است ولی برای زمینی که هیچگونه مصالحی ندارد و قبلاً با قیمت بسیار پایین خریداری شده چرا باید الان به قیمت بسیار بالا به فروش برسد در صورتی که اگر هیئتی باشد که به تخلفات این املاک ها رسیدگی کند و مشاوران زیر ذربین نظارتی باشند و آنها بدانند که هیاتی هست که نظارت دارد که چرا ده تومان خریداری شده و ۳۵ تومن فروخته شده که هم خریدار متضرر بوده و هم فروشنده و فقط در این وسط مشاوره املاک بوده که سود مظاعفی برداشته است. اتحادیه می تواند نقش بسیار موثری در کنترل بازار داشته باشد  ولی ممتاسفانه تا آنجایی که بنده می دانم تا به حال در این مورد اقدامات بازدارنده ایی انجام نشده است و نظارتی هم نیست و بازرسان تنها برای نظارت بر قول نامه ها به دفاتر مشاورین املاک می آیند و چنانچه تخلفی دیده شود به مراجع  قضاییه ارجاع می دهند. ولی متاسفانه تا به حال دیده نشده که به خاطر تخلف در کار پروانه ای باطل شود فقط به مدتی مغازه را  پلمپ کرده و بعدا از مدتی مجددا باز شده و روز از نو وروزی از نو.  –

یعنی برخورد قاطع و بازدارنده ایی در خصوص متخلفین نشده است؟

اصلاً تا به حال به خاطر انواع تخلفاتی که در خرید و فروش زمین انجام شده، هیچ پروانه ای باطل نشده است یعنی به نوعی اتحادیه خودش عامل تشنج در بازار فروش مسکن می باشد مورد داشتیم که مشاور املاک زمین را از شخصی به قیمت ۵ تومان خریداری کرده و به شخص دیگری به قیمت ۵۰ تومن فروخته ولی بعداً آن شخص به اتحادیه مراجعه نموده و از مشاور املاک به خاطر گرانفروشی اعتراض داشته که از اتحادیه گفته بود به میل خودت و با صحت عقل معامله انجام شده دیگر کاری نمی‌شود کرد و اگر ناراضی هستی می توانی در دادگاه  شکایت کنی در صورتی که اگر اتحادیه رسیدگی می‌کرد و سه تا کارشناس ورد پیدا می کردند و در صورت محرز شدن تخلف، می توانست پروانه آن مشاور را باطل کرده وبقولی حق به حق دار می‌رسید. یعنی عدم رسیدگی اتحادیه به مشاورین املاک باعث ایجاد تشنج در بازار مسکن شده است. –        از دیگر مشکلات این صنف بریامان بگویید؟ و باید عرض کنم که حدود ۷ هزار مشاور املاک وجود دارد ولی از طرف اتحادیه نمی توان بیمه تامین اجتماعی امکان پذیر نیست  و مشاورین املاک فاقد تعاونی مسکن هستند و بنوعی می توان گفت سنگر سازان بی سنگر هستیم( البته همه مشاوران املاک از توان مالی ضعیفی برخوردا نیستند) در حالی که با افزایش مبلغ حق عضویتی که سالانه  از طرف مشاورین املاک به اتحادیه پرداخت می شود، همه اعضای املاک عضو اتحادیه را بیمه نمود. یعنی عدم ضعف مدیریت در اتحادیه باعث شده تا همه اعضای مشاورین املاک خودشان را بیمه آزاد کنند در صورتی که اگر اتحادیه همه این اعضا را جمع می‌کرد می‌توانست زیر نظر اتحادیه اقدام به  بیمه نمودن مشاوران نمود. محدود املاکی هست که از لحاظ اقتصادی مشکل داشته باشد یعنی اکثر املاک وضع مالی خوبی دارند و می توانند در امر بیمه تامین اجتماعی و تاسیس تعاونی مصرف برای گروه مشاورین املاک نهایت همکاری را داشته باشند اما در سال آتی شاهد برگزاری انتخابات هیات مدیره جدید خواهیم بود و آرزومندم که افرادی بسیار آگاه و سرشناس و کاربلد انتخاب شوند و از همکاران مشاورین املاک تقاضا دارم تا هم در زمینه انتخاب اعضای اتحادیه نهایت دقت را داشته باشند و از انتخاب برخی از مشاورانی که تخلفات آنها محرز شده خودداری نمایند تا این صنف بیش از این آسیب نبیند